Met ruimtelijke kwaliteit of omgevingskwaliteit wordt vaak een veelheid van factoren bedoeld die de kwaliteit van de leefomgeving in een bepaald gebied bepalen. Daarbij is te denken aan groenvoorzieningen, blauwvoorzieningen (water), recreatievoorzieningen, het opknappen van cultureel erfgoed, de openbare ruimte enzovoorts. Ruimtelijke kwaliteit kan leiden tot verandering in de gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde. Bij veel integrale gebiedsontwikkelingen speelt dit een rol.
Voor gebruikers van nieuwe woningen, kantoren en bedrijfslocaties komen veel voordelen van een verbeterde ruimtelijke kwaliteit via de grondopbrengsten in de grondexploitatie tot uiting. Echter niet alle veranderingen in ruimtelijke kwaliteit werken door in de grondexploitatie (zie ook verderop op deze pagina). Let er ook op, dat gegevens uit de grondexploitatie niet zomaar kunnen worden overgenomen in de MKBA. Deze gegevens moeten eerst gecorrigeerd worden. Zo zijn in een grondexploitatie, subsidies van de Rijksoverheid wel ontvangsten voor een gemeente, maar geen welvaartseffecten van een project (bron: Bos, F. en A. Verrips (2019) Toelichting voor MKBA’s van gebiedsontwikkeling. CPB Notitie. Den Haag: Centraal Planbureau; zie Werkinstructie ‘van GREX naar MKBA’ (Boelman, A., Bovens, J., Heiden van der N,. Koopmans, C en N. Mulder (2012). Rotterdam/ Den Haag: Fakton/BCI/SEO Economisch Onderzoek/ Ministerie van Infrastructuur en Milieu) voor de wijze waarop gegevens uit de grondexploitatie ‘gecorrigeerd’ moeten worden om toe te passen in een MKBA.).
Voor gebruikers van bestaande woningen, kantoren en bedrijfslocaties kan de verbetering van de ruimtelijke- of omgevingskwaliteit leiden tot voordelen in de vorm van uitstralingseffecten. In de eerder genoemde Werkwijzer integrale gebiedsontwikkeling (Ecorys en Witteveen & Bos (2009). Rotterdam: Ecorys) is uitgebreid ingegaan op de uitstralingseffecten die kunnen optreden bij woningbouw, kantoren en bedrijfslocaties.
Verandering vastgoedwaarde als benadering voor verandering gebruikerswaarde
Meestal wordt de verwachte stijging of daling van de vastgoedprijzen in de omgeving van een project, als een benadering genomen voor de toe- of afgenomen gebruikswaarde voor bestaande gebruikers. De genoemde werkwijzer constateerde dat de, in de wetenschappelijke studies gevonden effecten van afzonderlijke omgevingseigenschappen op woningprijzen, niet klakkeloos kunnen worden overgenomen:
- De studies rapporteren meestal gemiddelden voor specifieke regio’s. In MKBA-toepassingen moet altijd worden getoetst op de bruikbaarheid van deze cijfers voor de specifieke omstandigheden in het plangebied.
- Gebiedsontwikkelingsprojecten omvatten vaak meerdere veranderingen in de omgevingseigenschappen. De in de literatuur gevonden effecten van afzonderlijke omgevingseigenschappen op vastgoedprijzen mogen niet zonder meer bij elkaar opgeteld worden. Het is immers zeker niet vanzelfsprekend dat het totale effect gelijk zal zijn aan de som van de effecten van afzonderlijke veranderingen.
- De genoemde studies onderzoeken doorgaans effecten van kleine veranderingen in de omgevingseigenschappen, terwijl gebiedsontwikkelingsprojecten soms grote veranderingen impliceren.
Nadere inzichten uit recent onderzoek
Het CPB heeft een reeks onderzoeken uitgevoerd om kennis te ontwikkelen over
leefbaarheidseffecten van integrale infrastructuurprojecten. De leefbaarheidseffecten zijn gemeten door de extra waardestijgingen van huizen te onderzoeken voor een aantal concrete projecten. Hieruit blijkt:
- Integrale ondertunnelingsprojecten leiden tot aanzienlijke leefbaarheidseffecten.
- De aanzienlijke leefbaarheidseffecten van integrale ondertunnelingsprojecten gelden niet zonder meer voor andere typen infrastructuurprojecten.
- De afname in luchtvervuiling en geluidsoverlast lijkt een beperkte invloed te hebben op de waardestijging van de huizen als gevolg van de ondertunnelings-projecten.
- Huizenkopers lijken de gezondheidseffecten van geluidsoverlast en luchtvervuiling financieel beperkt te waarderen.
- De verklaring voor de aanzienlijke leefbaarheidseffecten van integrale ondertunnelingsprojecten verschilt per project en is moeilijk aan te tonen via econometrisch onderzoek.
Op basis van dit onderzoek adviseert het CPB: “Onze aanbeveling is om de extra waardestijgingen van huizen bij ondertunnelingen mee te nemen als nieuwe welvaartspost in MKBA’s.” Voor een nadere beschrijving, zie Leefbaarheidseffecten van integrale infrastructuurprojecten: inzichten uit onderzoek (Ruijven, K. en J. Tijm (2023) Den Haag: Centraal Planbureau).
Moeilijk te kwantificeren effecten
Moeilijk te kwantificeren effecten van veranderingen in de ruimtelijke kwaliteit, kunnen ook beschouwd worden aan de hand van indicatoren van brede welvaart (zie ook Belangrijke brede welvaarteffecten in MIRT-verkenningen bij Brede welvaart in de MKBA). Hier zullen de verantwoordelijke beleidsmakers een keuze moeten maken in de onderwerpen die op het desbetreffende beleidsterrein inhoudelijk relevant zijn. Een uitdaging voor het onderzoek is dan om de relatie te leggen tussen de beleidsmaatregel en indicator. Mogelijke indicatoren van effecten van veranderingen van de ruimtelijke kwaliteit die het MIRT raken, zijn:
- Indicatoren met betrekking tot welzijn, zoals tevreden zijn met het leven, een persoonlijke welzijnsindex en ervaren regie over het leven;
- Gezonde levensverwachting voor vrouwen en mannen;
- Kwaliteit leefomgeving, zoals kwaliteit van en tevredenheid met wonen.
Effecten in de politieke discussie en participatie-trajecten
Een aantal effecten is regelmatig onderwerp van politieke discussies en is van belang in participatie-trajecten. Hierbij gaat het o.a. om:
- iconische waarde van een brug;
- cultureel en historische erfgoedwaarde e.d., bijv. van oude bomen, oude forten e.d.;
- minder mooi uitzicht door een (hogere) dijk;
- effecten van barrièrewerking: dijken, wegen, kanalen en fietspaden kunnen leiden tot barrièrewerking voor bewoners, bedrijven en natuur.
Deze effecten verdienen aandacht in de MKBA, maar zijn veelal lastig te monetariseren. Deze niet-monetariseerbare baten van gebiedsontwikkeling, zoals effecten op natuur, landschap en historisch erfgoed, dienen echter op een evenwichtige manier te worden vermeld in de overzichtstabel van een MKBA en te worden opgenomen in de samenvatting. Als deze baten in kwalitatieve of kwantitatieve zin belangrijk zijn, moeten deze prominent worden gepresenteerd. Maar als deze baten niet belangrijk zijn, is het juist essentieel om deze niet op een prominente manier mee te nemen in de MKBA (bron: Bos, F. en A. Verrips (2019) Toelichting voor MKBA’s van gebiedsontwikkeling. CPB Notitie. Den Haag: Centraal Planbureau).
Cultureel en historische erfgoedwaarde
Het is dus van belang deze effecten kwalitatief te beschrijven en (waar mogelijk) te kwantificeren, zoals bij de bepaling van de cultureel en historische erfgoedwaarde: hoeveel oude bomen of forten moeten wijken voor de nieuwe infrastructuur, welke cultuurhistorische waarde hebben deze bomen of forten? Indien de effecten worden gemonetariseerd, zie voor de nadere bepaling van de waarde de Handreiking cultureel erfgoed in mer-procedures, van de Rijksdienst voor het culturele erfgoed (bron: Rijksdienst voor het culturele erfgoed, Handreiking Cultureel erfgoed in mer-procedures, 14-03-2025).
Handreiking Cultureel erfgoed in mer-procedures
Iconische waarde
De iconische waarde van nieuwe infrastructuur, zoals een brug, is ex-ante lastig te bepalen. Veelal wordt een brug pas jaren na aanleg een icoon. Indien de brug juist wordt afgebroken en vervangen voor een andere oeververbinding, kan het verlies van de iconische waarde eventueel wel worden bepaald. Zie voor de waarde van een iconische brug ook: Waarom de Erasmusbrug een succesverhaal is; succesfactoren volgens 7 betrokkenen (De Jong, M., en JA.Annema (2010). In N. Fontein (Ed.), Colloquium Vervoersplanologische Speurwerk. De stad van straks: decor voor beweging (pp. 1-12). s.n..)
Verminderd uitzicht en barrièrewerking
Voor de bepaling van een minder mooi uitzicht door een (hogere) dijk of de effecten van barrièrewerking, wordt veelal gebruik gemaakt van de verandering van de waarde van het getroffen vastgoed. Het gaat om een benadering van de verandering van de leefbaarheid als gevolg van de ingreep, waarbij gebruik kan worden gemaakt van MKBA’s van projecten die barrières juist opheffen. Het CPB heeft de effecten van de ondertunneling van de A2 bij Maastricht (bron: Tijm, J. Michielsen, T. en P. Zwaneveld (2018) Leefbaarheidsbaten A2 tunnel Maastricht zeer aanzienlijk: meer dan 200 miljoen. CPB Notitie, 22 mei 2018. Den Haag: Centraal Planbureau) en van de herinrichting van stationsgebieden in Arnhem, Breda en Tilburg (bron: Ruijven, e.a. (2019)) onderzocht (bron: Bos, F. en A. Verrips (2019) Toelichting voor MKBA’s van gebiedsontwikkeling. CPB Notitie. Den Haag: Centraal Planbureau). Hieruit blijkt een grote variatie en onzekerheid in de uitkomsten. Uit het onderzoek blijkt wel dat het aannemelijk is dat de positieve effecten op huizenprijzen in het noorden van Breda en Tilburg samenhangen met het wegnemen van stedelijke barrières door het verwijderen van de rangeerterreinen. De negatieve effecten van het opwerpen van barrières kunnen navenant worden bepaald. Houd rekening met de grote variatie in de uitkomsten van eerdere studies, en analyseer de specifiek situatie in het gebied.